为套取银行按揭贷款，房屋买卖合同应无效
某A、某B等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
审理法院：陕西省西安市中级人民法院
案号：(2021)陕01民终13091号
案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷
上诉人（原审被告）：某A。
被上诉人（原审原告）：某B。
被上诉人（原审被告）：陕西天羿实业有限责任公司。
被上诉人（原审被告）：陕西万强置业有限责任公司。
上诉人某A与被上诉人某B、陕西天羿实业有限责任公司、陕西万强置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区（2020）陕0104民初9129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
某A上诉请求：一、请求依法撤销西安市莲湖区人民法院作出的（2020）陕0104民初9129号民事判决中第一项、第二项、第三项，改判上诉人与陕西万强置业有限责任公司签订的购房合同有效或将本案发回重审。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定万强公司与某A之间签订《商品房买卖合同》系套取银行贷款而无效，属于认定事实错误。2007年3月10日，万强公司作为出卖人，与上诉人签订合同登记号为070010321的《商品房买卖合同》，约定某A向万强公司购买案涉万强艺术家小区第1幢1单元21层12109号房屋。合同签订后，某A按合同约定向万强公司支付了房屋首付款，万强关系向某A开具了收据，载明万强公司于2007年3月11日已经收到了某A支付的案涉房屋首付款134023元。之后某A与中国建设银行股份有限公司陕西省分行办理了抵押贷款手续。2008年1月9日万强出具的承诺书亦显示，万强公司当时已经收到了某A购买案涉房屋的全部购房款，只是由于工期延误，故未能按时交房。本案中房屋未能交付的原因系万强公司违反合同约定，一房二卖，不能以万强公司的违约行为来否定双方之间的合同的真实效力。二、一审法院以某A未能提供证据证明其确实向万强公司支付了案涉房款的事实为由，认定双方并无真实交易意思属于举证责任分配不当，属于适用法律错误。一审法院仅以2007年4月25日至2010年2月21日期间万强公司替某A偿还按揭贷款为依据（2010年之后的按揭款由某A支付至今），且在某A作出了合理解释的情况下，认定某A并没有实际向万强公司支付购房款，要求某A继续提供付款的相应证据，加重了某A的举证责任，属于举证责任分配不当。三、2012年西安仲裁委员会西仲裁字（2012）第574号生效裁决书已经对某A与万强公司之间的《商品房买卖合同》效力予以确认，一审法院在原生效仲裁裁决未撤销，且对方当事人没有提供相反证据足以反驳该事实的情况下，直接否定生效裁决书所确认的事实，属于适用法律错误。
某B辩称，一、被答辩人某A与万强公司为非法套取银行贷款，签订虚假《商品房买卖合同》，双方并无买卖房屋真实意思表示，该合同应属无效。一审法院对此认定事实清楚适用法律正确，请求驳回被答辩人的申诉请求。西安仲裁委裁决书中虽载明某A与万强公司签订的合同系双方真实意思表示，但是事实上仲裁庭该部分查明内容仅是在万强公司未到庭的情况下，根据某A单方陈述的初步调查结果。在本案一审庭审中，万强公司已明确自认与某A签订合同是为非法套取银行贷款，并提交万强公司偿还银行按揭贷款的银行流水。二、某A已与万强公司达成《承诺书》变更原合同内容，且西安仲裁委已经裁决由万强公司向某A支付房屋折价款及利息，故某A仅有权要求万强公司履行生效裁决所确定的付款义务，而无权主张案涉房屋的所有权。一审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
天弈公司辩称：本案一审万强公司自认与某A签订的合同是假按揭，是为了套取银行贷款并提交了万强公司还款的相应证据。上诉人并未支付房屋首付款、按揭款，未实际占有使用该房屋，是典型的套贷行为，双方恶意串通签订的合同依法应属无效，且裁决书已就双方买卖合同已做折价处理，上诉人早已申请了强制执行，故本案涉案房屋权属已与上诉人无任何关系，其应协助某B办理房屋产权过户手续。本案一审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
万强公司辩称：一审认定某A与万强公司并无真实交易房屋的真实意思表示，也无交付房屋支付房款部分的事实准确，该合同属于无效合同。一审认定万强公司向天羿公司返还面积缺乏证据证明，违反民诉法的相关规定，某B与天羿公司所签协议并非合法有效的商品房买卖合同。作为办理预售许可证的主体，万强公司是唯一有权与买受人签订合同的出卖人，签订合同是取得所有权与办理产权登记的基础，无论某B与天羿公司签订的协议是否有效，某B均未取得房屋的所有权，某B与天羿公司的债权债务关系与涉案房屋的所有权无关。
某B向一审法院提出诉讼请求：1.判令依法确认万强公司与某A2007年3月10日就西二环南段10号万强艺术家小区1号楼12109室房屋签订的《商品房买卖合同》无效，且确认基于该无效合同办理的房屋产权登记亦无效；2.判令确认某B与天羿公司2008年2月2日就西二环南段10号万强艺术家小区1号楼12109室房屋签订的《购房协议》有效，该房屋所有权归某B所有；3.请求判令万强公司、天羿公司、某A协助某B办理房屋产权过户登记手续；4.判令万强公司、天羿公司、某A承担本案诉讼费、保全费、保函费。
一审法院经审理查明，2002年8月30日，万强公司作为甲方，天羿公司作为乙方，双方签订《联合开发协议书》，约定就乙方天羿公司所属的西二环南段10号（旧址：上门惠民坊3号）8367.93平方米土地联建事宜达成协议，合作方式为甲方筹措开发资金，乙方提供建设用地，双方组建项目指挥部，并授权项目指挥部独立运作。双方商定为保证项目顺利进行，甲方提供前期资金，解决华融公司债务及安置职工费用，总计人民币260万元整分批支付，项目完成后，以建筑面积进行分配，乙方所用前期费用，最后在乙方所得房屋销售款中优先返还给甲方。甲方的权利义务为协助乙方办理土地过户手续，负责项目开发、定点、设计、施工、销售的全过程工作，在项目完成后，利润分配以建筑面积形式，分给乙方商品住宅7000平方米、商业用房1000平方米（具体分配以设计图纸出后另行商定）。乙方的权利义务为：负责取回土地证，并协助甲方将土地过户到其名下。2004年1月18日，双方签订《补充协议》，约定项目完成后，仍以建筑面积形式进行利润分配，根据新的规划面积分配给乙方，住宅用房约8000㎡，商业用房总面积的三分之一，办公用房约100㎡左右。以上面积均按最终销售时的销售面积计算，即产权证面积。为了使开发项目顺利进行，成立项目工程部，由万强公司负责管理，天羿公司派员参加。2004年8月20日，万强公司与天羿公司签订《补充协议》，约定：一、建设面积乙方所得调整为1#楼1-3层商业用房总面积的三分之一，即垂直划分每层各50㎡左右；1#楼办公用房150㎡左右；1#楼11层、18层商住用房555.74㎡，以上面积为销售面积。二、按照统一销售原则，共同委托“土木石房地产策划机构”销售，每月结算一次，并汇总销售进度表一份。2008年2月1日，天羿公司出具《返还安置房屋确认单》，载明根据其与万强公司双方前期签订的项目合作协议，万强公司拆迁天羿公司的所有房屋，在项目完成后在万强艺术•家小区返还天羿公司安置房屋。现万强公司将万强艺术•家小区1号楼1-12109号房（建筑面积为136.7平方米）交付给天羿公司，从总返还安置面积中扣除，双方无任何异议。以上房屋产权证书由万强公司予以办理。万强公司原法人腾麟在该确认单上注明“同意按确认单给天羿公司支付上述住房一套，该套房从给天羿返还的总面积中扣除。”2008年2月2日，天羿公司作为甲方，某B作为乙方，双方签订《购房协议》，约定依据万强公司与天羿公司签订的项目合作协议，其项目为共同开发万强艺术家小区（西二环南段10号）商住楼盘。经双方友好协商达成协议：一、甲方将万强公司返还的安置房屋万强艺术家小区1号楼1-12109号房其建筑面积为136.7㎡，房屋总价为40万元整卖给乙方（后附由万强公司法人腾麟签署的返还安置房屋确认单）。二、甲方保证该房产为一手商品房，否则甲方将承担由此产生的一切费用，交房一年内办理完毕房屋产权证。同日，天羿公司法人出具《房屋收据》，载明收到案涉房屋购房款40万元。2008年2月3日，案涉项目物业公司陕西兴盛物业管理有限责任公司向某B交付了案涉房屋，某B签字确认。某B与陕西兴盛物业管理有限责任公司在2008年签订《前期物业管理服务协议》，以业主身份居住使用案涉房屋至今。另查，某A原系万强公司项目总工，2007年3月10日，万强公司作为出卖人，与某A签订合同登记号为070010321的《商品房买卖合同》，约定某A向万强公司购买案涉万强艺术•家第1幢1单元21层12109号房屋，房屋每平方米3175元，建筑面积136.7平方米，总价款为434023元，买受人于2007年3月11日前付首付款134023元，余款300000元作银行按揭付款。合同签订后，万强公司出具了收到某A首付款134023元的收款收据，以某A为借款人，以案涉房屋为担保从中国建设银行按揭贷款30万元。万强公司自2007年4月25日至2010年2月21日期间以某A名义向中国建设银行偿还案涉房屋按揭贷款，某A自2010年3月起向中国建设银行偿还案涉房屋按揭贷款至庭审时。庭审中，万强公司称其与某A签订的《商品房买卖合同》系万强公司为套取银行按揭贷款所签订的虚假合同，双方并无房屋买卖之真实意思表示，万强公司未实际收取某A房屋首付款，所出具的收款收据仅系为办理银行按揭贷款虚假出具，案涉房屋产权登记系某A为办理其他房屋产权登记从公司现法人邱兰香处借走公司印章，私自一并办理了案涉房屋产权登记。某A称其向万强公司原法人腾麟以现金形式支付购房首付款134023元。2018年5月10日，案涉房屋产权登记至某A名下，产权登记房屋建筑面积133.91㎡。2012年6月28日，某A向西安仲裁委员会提起仲裁，称因万强公司未按商品房买卖合同约定向其交付万强艺术•家第1幢1单元21层12109号房屋，根据万强公司向其出具的承诺书，请求：一、请求万强公司履行《商品房买卖合同》及2009年3月6日承诺书第2条，按西安市2012年5月商品房均价每平方米6792元将186平方米的新建商品房折成现金为1263312元，立即全款支付给某A；二、请求万强公司履行《商品房买卖合同》第9条第1.（2）条及2009年3月6日承诺书第4条，向其支付其已交房款434023元每日万分之二从2007年6月1日起至2012年6月28日共计1853天的延期交房违约金160849元。万强公司未到庭，该仲裁委缺席进行了审理，于2012年12月30日作出西仲裁字（2012）第574号《裁决书》，裁决：万强公司向某A支付商品房折价款1263312元（按万强公司2009年3月6日承诺书将186平方米新建商品房按西安市2012年5月商品房均价每平方米6792元折成现金）及利息。后某A就该裁决书向西安市中级人民法院申请了强制执行。2013年7月18日，西安市中级人民法院作出（2013）西执仲字第00166-1号《执行裁定书》，查明被执行人万强公司法定代表人腾麟因故意伤害被依法逮捕后，其公司至今无人员办公、无经营活动。法院对被执行人财产进行了查询，亦无可供执行的财产或财产线索，不具备执行条件，终结该次执行案件。万强公司法人对此不予认可，称万强公司未向某A出具过上述两份承诺书，并对仲裁案件不知情。
一审法院认为，一、关于万强公司与某A所签订《商品房买卖合同》效力问题。所谓“套贷”是指虚构交易套取银行贷款，常表现为开发商为获取银行贷款，假借他人名义与自己订立虚假的房屋买卖合同，借用买受人名义向银行进行贷款，从而获得贷款供自己使用。其通过该种方式既可以解决短期资金周转困难，又能享有一定的银行优惠利率。本案中，万强公司与某A签订商品房买卖合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷之初亦是由万强公司以某A名义实施，故从合同订立及履行情况来看，当事人内心真实的意思和合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。某A辩称其以现金形式交纳了购房首付款，万强公司以代其偿还房屋银行按揭贷款形式变相为其提高劳动报酬，虽其持有万强公司出具的首付款收款收据原件，但未提交其他证据佐证交纳了首付款，且万强公司对此予以否认，结合万强公司自2007年4月至2020年2月期间以某A名义偿还银行按揭贷款之事实，该辩称不能成立，其主张不予采纳。综上，万强公司以与某A签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，应为无效。该合同虽在房屋产权登记部门办理了网签备案登记手续并办理了产权登记，但备案登记及产权登记仅是对合同的一种加固和确认，该商品房买卖合同无效，基于其进行的产权登记亦丧失效力。关于某A自2010年3月起向中国建设银行清偿的按揭款项，万强公司应予退还。关于产权登记，系房屋管理部门行政职责，不属于人民法院民事案件受案范围，本案不涉及。二、关于某B与天羿公司签订的《购房协议》效力问题。某B与天羿公司就西安市莲湖区西二环南段10号万强艺术•家第1幢1单元21层12109号房屋签订的《购房协议》，万强公司原法人在该协议签订前已经书面确认向天羿公司返还该房屋并约定在返还总面积中扣除，天羿公司对此房屋享有处分权，其与某B签订的《购房协议》系双方真实意思表示，虽然该《购房协议》未在房地产管理部门办理登记备案，但某B已经全部支付了购房款，并于2008年2月占有使用至今，故某B系该万强艺术•家第1幢1单元21层12109号房屋实际所有权人。万强公司与天羿公司约定案涉房屋产权登记由万强公司予以办理，故某B主张确认其与天羿公司签订的《购房协议》有效，并要求万强公司、天羿公司、某A协助其办理房屋产权过户手续理由成立，予以支持。某B因本案产生的诉讼费、保全费应由万强公司及某A承担，某B主张万强公司、天羿公司、某A承担保全保险费，缺乏法律依据，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第二百三十四条、第二百四十条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百九十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陕西万强置业有限责任公司与某A于2007年3月10日签订的合同登记号为070010321的《商品房买卖合同》无效；二、某B与陕西天羿实业有限责任公司于2008年2月2日签订的《购房协议》有效；三、自本判决生效之日起三十日内，陕西万强置业有限责任公司、陕西天羿实业有限责任公司、某A协助某B办理西安市莲湖区西二环南段10号万强艺术•家第1幢1单元21层12109号房屋产权过户手续；四、驳回某B其余诉讼请求。案件受理费15600元、保全费5000元，由陕西万强置业有限责任公司、某A负担（某B已预交，万强公司、天羿公司、某A在履行本判决时一并向某B支付）。
二审中，双方均无新证据提交。经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。某A与万强公司签订了《商品房买卖合同》，虽然某A持有涉案房屋首付款发票，但是其并没有提供证据证明首付款交付的证据，且某A的银行按揭的款项均由万强公司予以返还，房屋亦未交付给某A，故一审认定该合同名为房屋买卖、实质为万强公司获取银行贷款、合同无效并无不当。某B与天羿公司签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，为合法有效合同，某B支付了购房款，天羿公司亦将涉案房屋交付给某B，故某B主张天羿公司为其办理涉案房屋产权证依法有据。因涉案房屋已登记在某A名下，故一审判决某A协助某B办理涉案房屋的产权过户手续亦无不当。综上，某A的上诉不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由某A承担。
本判决为终审判决。
二Ｏ二一年九月十三日