即便商品房买卖合同被认定为无效，不必然导致住房抵押贷款合同无效

某A诉惠州市东江湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

  审理法院：广东省惠州市中级人民法院   

  原告：某A

  被告：惠州市东江湾当地产开发有限公司

  第三人：中国银行股份有限公司惠州分行

  原告某A和惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）于2003年5月3日签订了一份《广东省商品房买卖合同》及附件，约定：由原告购买新金世界公司开发的位于惠州市江北4号小区金世界花园江景苑B座1/2层A号房，建筑面积为244.41平方米，套内建筑面积216.81平方米，总金额为人民币817845元，首期款327845元，余款申请银行按揭，新金世界公司应于2003年6月30日前将符合约定的商品房交付给原告。2003年5月9日，原告、新金世界公司和第三人中国银行股份有限公司惠州分行（以下简称“中国银行惠州分行”）签订了一份《住房抵押贷款合同》，约定：由原告向第三人申请按揭贷款人民币490000元，用于购买涉案房产，涉案房产被抵押给第三人，新金世界公司为该笔贷款提供连带保证。之后，第三人发放了该笔贷款。经公安机关侦查，该笔贷款为虚假按揭贷款。目前，该笔按揭贷款尚未还清，中国银行惠州分行对涉案房产仍享有抵押权。

  2006年8月30日，原告和新金世界公司又签订了一份《协议书》，约定：新金世界公司将涉案房产转让给原告，转让价为人民币421790.48元，从本协议签订之日起该房每期的银行按揭贷款月供款和本协议书签订前欠交月供款全由原告负责承担缴交，新金世界公司负责为原告办理房产证，维修基金、入伙费、办理房产证等各项费用按相关规定由原告自行缴纳。2006年8月31日，原告向新金世界公司支付了约定的购房款421790.48元。但原告没有交契税、维修基金、入伙费等费用。涉案房产的房地产权证至今仍未办出，现原告以逾期办证为由，诉至本院，请求判如所请。

  另查，2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。

  涉案房产所附着的土地位于惠州市惠城区江北4号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下（以下简称“老金世界公司”），而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在第二被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至第二被告名下，而第二被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。

  惠城区人民法院于2015年12月4日作出(2013)惠城法小民初字第XXX号民事判决：

  1、确认原告某A对位于惠州市江北4号小区金世界花园江景苑B座1/2层A号房享有所有权。

  2、确认原告某A和被告惠州市东江湾房地产开发有限公司于2003年5月3日所签订的《广东省商品房买卖合同》为无效合同。

  3、确认原告某A、被告惠州市东江湾当地产开发有限公司和第三人中国银行股份有限公司惠州分行于2003年5月9日签订的《住房抵押贷款合同》无效；被告惠州市东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效后五天内向第三人中国银行股份有限公司惠州分行支付有关金世界花园江景苑B座1/2层A号房拖欠的按揭贷款本息，第三人中国银行股份有限公司惠州分行应在收到上述全部款项后五天内办理对金世界花园江景苑B座1/2层A号房享有的抵押权的注销手续。

  4、确认原告某A和被告惠州市东江湾房地产开发有限公司于2006年8月30日签订的《协议书》合法有效。

  5、原告某A应于本判决生效后七天内，将仍欠的与办理房产证相关的契税、维修基金等费用及办理房产证所需的相关资料交付给被告惠州东江湾房地产开发有限公司；惠州东江湾房地产开发有限公司应在收到原告某A交付的上述契税、维修基金等费用及相关资料后，七天内将契税、维修基金等费用及相关资料交付至办理房产证的房产管理部门并告知某A，逾期则被告惠州东江湾房地产开发有限公司应向原告某A支付迟延办理房产证的违约金。

  6、驳回原告某A的其他诉讼请求。

  宣判后，第三人中国银行惠州分行提出上诉,惠州市中级人民法院于2017年5月9日作出(2017)粤13民终XXX号民事判决，认为原审认定的事实清楚，在合同效力法律适用上略有过错，予以纠正。确认某A与惠州市东江湾房地产开发有限公司、中国银行惠州分行于2003年5月9日签订的《住房抵押贷款合同》有效，某A应于判决生效后五天内支付按揭贷款本息，中国银行惠州分行应在收到全部款项后五天内办理涉案房屋的抵押权的注销手续；某A和新金世界公司于2006年8月30日签订的《协议书》合法有效，双方继续履行。

  法院生效裁判认为：《广东省商品房买卖合同》与《住房抵押贷款合同》之间属于紧密联系但又相互独立的合同关系。当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销以后，其后果将会导致按揭贷款的担保物发生变化，但并不必然造成按揭贷款合同无效或者被撤销。《住房贷款合同》在效力上对《广东省商品房买卖合同》不具有从属性，《住房抵押贷款合同》并不是《广东省商品房买卖合同》的从合同。本案中，新金世界公司为套取银行贷款，与某A签订虚假的《商品房买卖合同》，属于以合法手段掩盖非法目的，应当认定该合同无效。但由于两份合同之间不具有主从关系，《广东省商品房买卖合同》无效，并不必然导致《住房抵押贷款合同》无效。对于原、被告于2006年8月30日签订的《协议书》，是双方真实意思表示，具有购买涉案房屋的真实履行内容，应认定该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定继续履行各自义务。